L’OCDE étend l’échange automatique d’informations aux biens immobiliers : comprendre le nouveau cadre international de transparence fiscale

Sandro Assogna

I. L’immobilier, dernier angle mort de la transparence fiscale internationale

Depuis une quinzaine d’années, la transparence fiscale internationale a profondément changé de dimension. La fin du secret bancaire, la généralisation de l’échange de renseignements sur demande, puis surtout l’entrée en vigueur de la Norme commune de déclaration (CRS), ont offert aux administrations fiscales une visibilité inédite sur les actifs financiers détenus à l’étranger par leurs résidents.

Ce mouvement s’est récemment étendu aux crypto-actifs et aux plateformes numériques. En revanche, un pan essentiel du patrimoine des particuliers et des familles internationales est longtemps resté en marge de cette dynamique : l’immobilier.

L’OCDE constate que la détention de biens immobiliers à l’étranger a fortement progressé au cours des dernières années, tout en demeurant imparfaitement appréhendée par les administrations fiscales des États de résidence. Cette opacité relative complique le contrôle des revenus, des plus-values, mais aussi, plus en amont, la vérification de l’origine des fonds ayant servi à l’acquisition des biens.

C’est dans ce contexte que s’inscrit le rapport publié en octobre 2025 par l’OCDE à l’intention des ministres des Finances et des gouverneurs de banque centrale du G20.

II. Le rapport OCDE d’octobre 2025 : de quoi parle-t-on exactement ?

Le rapport d’octobre 2025 ne crée ni un nouvel impôt, ni de nouvelles obligations déclaratives directes à la charge des contribuables. Il ne modifie pas non plus les règles substantielles d’imposition applicables aux revenus ou aux plus-values immobilières.

Son objet est ailleurs : il définit un cadre volontaire d’échange automatique de renseignements entre administrations fiscales, reposant exclusivement sur des informations déjà disponibles dans les bases de données nationales.

Par « renseignements déjà disponibles », l’OCDE vise des données :

• saisies sous forme électronique ;
• consultables et triables ;
• détenues par l’administration fiscale elle-même ou par d’autres autorités auxquelles elle a un accès direct (registres fonciers, registres des bénéficiaires effectifs, etc.)

L’approche est volontairement pragmatique. Plutôt que d’imposer immédiatement de nouvelles obligations de collecte à des intermédiaires (notaires, agents immobiliers, établissements financiers), l’OCDE propose d’exploiter, de manière coordonnée, ce que les États détiennent déjà.

III. L’AMAC RBI : le socle juridique du dispositif

Le cadre opérationnel repose sur un instrument central : l’Accord multilatéral entre autorités compétentes relatif à l’échange de renseignements déjà disponibles sur les biens immobiliers (AMAC RBI).

Cet accord s’inscrit dans le prolongement direct de la Convention multilatérale concernant l’assistance administrative mutuelle en matière fiscale, qui autorise l’échange automatique de renseignements vraisemblablement pertinents pour l’application des législations fiscales nationales.
Sur le plan juridique, l’AMAC RBI :

• est signé par les autorités compétentes des États participants ;
• fonctionne sur une base bilatérale au sein d’un cadre multilatéral ;
• laisse aux États une grande liberté quant à l’étendue de leur participation ;
• est assorti de garanties strictes en matière de confidentialité et de protection des données.

Nous sommes donc face à un outil de coopération administrative, et non à une harmonisation fiscale.

IV. Une architecture modulaire inspirée du CRS

L’un des points clés du dispositif est son architecture modulaire, conçue pour s’adapter à la diversité des systèmes fiscaux.
Le premier module vise la visibilité patrimoniale. Il prévoit :

• un échange ponctuel initial d’informations sur les biens immobiliers déjà détenus à l’étranger ;
• puis des échanges automatiques annuels portant sur les nouvelles acquisitions.

Le second module est centré sur les flux. Il organise :

• des échanges annuels d’informations sur les cessions de biens immobiliers ;
• ainsi que sur les revenus réguliers tirés de ces biens.

Chaque État peut choisir de participer à l’un ou aux deux modules, ou de ne pas participer du tout, notamment si son système fiscal ou le principe de pertinence vraisemblable ne le justifie pas.

À l’image du CRS (Common Reporting Standard), les informations sont transmises :

• à l’État de résidence fiscale du propriétaire lorsqu’il s’agit d’une détention directe ;
• à l’État de résidence du bénéficiaire effectif lorsque le bien est détenu via une entité (société, trust, fondation).

V. Quelles informations concrètes seront échangées ?

C’est probablement l’aspect le plus structurant pour les praticiens et leurs clients.

L’AMAC RBI définit un « ensemble minimal de données », complété par des éléments facultatifs, détaillés dans l’annexe de l’accord.

Sont notamment concernées :

• les informations d’identification des personnes physiques (nom, résidence fiscale, adresse, NIF, date de naissance) ;
• les informations d’identification des entités (dénomination, type, résidence fiscale, NIF, numéro d’entreprise) ;
• l’identification du bénéficiaire effectif ;
• les caractéristiques du bien immobilier (adresse, identifiant unique, type de bien, valeur, droits détenus, quote-part) ;
• les données relatives aux acquisitions (prix, date, mode d’acquisition) ;
• les données relatives aux cessions (prix, plus-value, impôt acquitté) ;
• les revenus immobiliers réguliers (montant, nature, année, impôt acquitté).

Les échanges sont réalisés via un schéma XML standardisé, selon un calendrier annuel précis, généralement au plus tard le 31 janvier ou le 30 juin de l’année suivant celle à laquelle les informations se rapportent.

VI. Une première lecture : l’immobilier entre dans l’ère de la transparence automatique

Au-delà du cadre technique posé par l’OCDE, l’échange automatique d’informations immobilières s’inscrit dans une problématique bien connue des praticiens : celle de la mobilité internationale des contribuables.

Ces dispositifs concernent en priorité une population particulière, celle des contribuables dits « mobiles », c’est-à-dire des personnes qui, pour des raisons professionnelles, sociales ou familiales, sont amenées à transférer au moins une fois leur résidence fiscale au cours de leur vie.

Or, c’est précisément à l’occasion d’un transfert de résidence fiscale que les obligations fiscales et déclaratives de l’État d’accueil peuvent s’étendre à des biens immobiliers situés dans l’État d’origine.

À titre d’exemple, un contribuable qui transfère sa résidence fiscale en France peut, à terme, se trouver soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur l’ensemble de son patrimoine immobilier mondial. Le droit français prévoit certes un régime transitoire favorable aux nouveaux résidents, en exonérant, pendant les cinq années suivant celle de leur arrivée en France, les biens immobiliers situés hors de France (article 964, 2° du Code général des impôts). Cette période dite de « protection » est, par nature, temporaire et appelle une anticipation.

De la même manière, la qualité de résident fiscal français emporte l’obligation de déclarer l’ensemble des revenus fonciers et gains immobiliers de source étrangère. Les conventions fiscales peuvent aménager les droits d’imposition entre États, mais elles permettent également à l’administration fiscale française, lorsqu’elle identifie, par exemple à l’occasion d’un contrôle, des revenus de source étrangère non déclarés, de solliciter auprès de l’autre État toutes informations dont celui-ci dispose sur la situation fiscale et patrimoniale du contribuable.

Ces enjeux ne se limitent pas à l’impôt sur le revenu. Ils concernent également la fiscalité patrimoniale à long terme, et en particulier les successions portant sur des biens immobiliers situés à l’étranger. L’absence de déclaration d’immeubles transmis par succession constitue un risque significatif, notamment lorsque le bien est situé dans un État qui n’est pas lié à la France par une convention visant à éviter les doubles impositions en matière de droits de succession. Dans ce contexte, l’accès à l’information immobilière étrangère devient un levier central pour les administrations fiscales, tant pour identifier l’existence des biens que pour en apprécier la valeur et les modalités de transmission.

Le nouveau cadre OCDE ne remet nullement en cause cette architecture conventionnelle ; il s’inscrit au contraire dans son prolongement direct. Là où les conventions fiscales organisent principalement un échange ciblé, déclenché à l’initiative d’une administration, l’Accord multilatéral entre autorités compétentes relatif à l’échange de renseignements déjà disponibles sur les biens immobiliers vise à en accroître l’intensité, la portée et la systématisation, en instaurant un échange automatique, régulier et à grande échelle des informations déjà disponibles.

Autrement dit, la nouveauté ne réside pas dans la faculté pour l’administration fiscale d’accéder à l’information immobilière étrangère, qui existe déjà, mais dans le passage d’une logique d’échange ponctuel à une logique d’échange structuré, automatisé et massif, comparable à celle mise en place depuis plusieurs années pour les actifs financiers.